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『不只房子 更关心你』

　　今年，是毛泽东同志题写“向雷锋同志学习”54周年。

　　作为一个十多年如一日坚持鼓励大家“买买买”的楼市雷锋，咱们今天给大家换个说法，非常郑重地宣布：

　　以下这8类房子，你绝对不要碰了！

　　尽管，目前房地产投资还是最稳妥的投资方式，很多手里有闲钱的人都想多购置几套房子。尤其是这个周末，放眼望去，各个售楼部都挤满了火急火燎要买房的人儿。

　　但必须提醒，哪怕是选购投资性的住房，也要理智对待和考察。因为不是每种房子都有投资价值，也不是每种房子都会增值。很多看上去便宜的房子买了之后就贬值。

　　因为，买房越来越成为一个技术活儿。判断得对，操作正确，你的财富积累可能瞬间崛起；错失时机，甚至误入泥潭，成功人生与你就此诀别。

　　1.产权不清晰权的房子

　　最近很多“超低价”“可更名”的楼盘大受追捧，好像大家捡了个宝，但明眼人一看就是烂房子。

　　因为，这类房子绝对大数土地性质不明确、产权不清晰，甚至权属有纠纷。这类房子很可能会无法过户。

　　2.房价大涨时期的高层塔楼

　　早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。

　　产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。

　　而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。

　　3.“地王”身边的准现房

　　所谓，地王一出，房价必涨。你看看石家庄近两年的地王周边项目，就可以有非常直观的判断。但越是在地王身边的楼盘，尤其是准现房，价格水分越大。原因如下：

　　原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；

　　原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位、定价，但实质并没有提升，价格反而上去了；

　　原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，但其中装修成本部分最易贬值；

　　原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；

　　原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王自身的配套纳入考虑范围而计价。

　　4.轨道旁边的公寓房

　　与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。

　　为什么轨道旁边的公寓房容易受损，而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显。

　　相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离，剩余的就是地段价值，而轨道交通能否提升地段价值，还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。

　　5.土地“出身不好”的楼盘

　　买房前还是要看一看土地的前身，毕竟有些土地前身并不好，例如有些土地前身为化工厂、坟场的楼盘，不宜居住。

　　化工厂污染极大，遗留下的土壤含磷、硫和硫化钠污泥，空气、地下水、蔬菜、水果等等也都已经被化学废气污染，对居住者的身心肯定是不利的。

　　前身是坟场，又多多少少跟风水扯上关系了，关键还是看你的心态。如果是炒房，劝三思。

　　6.高架桥旁的噪音盘

　　城市交通建设日新月异，最典型的现象就是纵横交错的高架增多了。

　　这些高架在给城市带来交通便利的同时，也带来了诸如噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题。

　　尘土飞扬、喧嚣不断，居住于此，日常起居都不得安宁。此外，据悉，高架周围的环境也会对建筑物的风水财气产生极大的冲断作用，对住户身心健康及财运官运都不利。

　　如今，高架上的隔音措施已经在一定程度上有效处理了此问题，但多少还是会受影响，一个真正舒适安静的环境仍是大多人的向往。

　　7.“高回报”的投资性公寓

　　这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报（比如“8年回本”、“5年回本”），用以带动房子销售。

　　现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而升值，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？

　　商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报却成了空中楼阁，自然受损面相当大。这类悲剧，越来越多。你看看那些堵路拉条幅的项目就知道了。

　　8.质量问题频被曝光的楼盘

　　质量问题频被曝光的楼盘经常出现，大家务必当心。最近，石家庄一个曾经被曝“瘦身钢筋”的项目，又开始被疯狂追捧，房价一涨再涨，真是让我心慌。

　　经过精挑细选、又花费大半辈子积蓄买的新房，拿到手后确是一套套“问题房”，窗台渗水、墙体裂缝等一系列问题一定会让业主苦不堪言。

　　值得一提的是，即便有上述问题的存在，如果现场监理和竣工验收双双得到强化，房屋也不会出现如此众多的质量问题。但恰恰是这些环节并不“硬朗”，一些开发商更是依赖灰色手段在这两大关键环节蒙混过关。购房者在前期要注意详细了解楼盘信息，亲临现场查看必不可少。

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　　看了这些不能买的房子，大家对于这些房子也做到心里有数了，为了避免大家买到烂房，2017年3月17日，我将在石家庄万达洲际酒店举行《高利锋房地产形势报告会》，全面拆解当前楼市的种种“怪现象”，并给大家披露房地产投资的独家“8字秘诀”。

　　还是那句话，对于事关每个人的财务自由、还涉及未来几代的命运的买房大事——

　　判断得对，操作正确，你的财富积累可能瞬间崛起；

　　错失时机，甚至误入泥潭，成功人生与你就此诀别。

　　财富是思想的产物，如果没有正确的思想指导，决策与执行就必会变形。第一要务不是购房、不是投资，而是进行思维改造、先要投智，所有的投资者必须注意到。

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　　燕赵都市报房地产传媒中心总经理 / 河北省不动产商会副会长 / 《买房》周刊主编 / 《利锋聊宅》专栏作者 / 地产自媒体联盟成员